Khái niệm đất quy hoạch ¹ tuy không quá xa lạ với nhiều người dân, nhưng không phải ai cũng hiểu được hết tính pháp lý của nó. Vì thế, nếu bạn đang thắc mắc đất ở của hộ gia đình, cá nhân thuộc khu vực quy hoạch có được bồi thường không, có được phép chuyển nhượng không, có được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, có thể xây nhà hay được quyền khiếu nại về quy hoạch treo không… Hãy tìm lời giải đáp trong bài viết dưới đây.

Câu 1: Đất ở thuộc khu vực quy hoạch có được bồi thường không?

Căn cứ theo Khoản 1 Điều 75 Luật Đất đai 2013 hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ở khi Nhà nước thu hồi đất mà có đủ điều kiện sau đây thì được bồi thường:
   -    Đất đang sử dụng không phải là đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm;
   -    Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (sau đây gọi chung là Giấy chứng nhận)
Tuy nhiên, có trường hợp không đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận nhưng vẫn được bồi thường về đất nếu đáp ứng đủ các điều kiện sau: 
   -    Đất nông nghiệp đã sử dụng trước ngày 01/7/2004;
   -    Người sử dụng đất là hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp.
⇨ Đối với trường hợp này thì người sử dụng đất được bồi thường đối với diện tích đất thực tế đang sử dụng, diện tích được bồi thường không vượt quá hạn mức giao đất nông nghiệp theo quy định pháp luật. 

Câu hỏi 2: Đất quy hoạch có được phép chuyển nhượng hay không?

 

 

Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:
   -    Trường hợp quy hoạch sử dụng đất ²  đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất  hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Như vậy, người sử dụng đất vẫn được chuyển nhượng quyền sử dụng.
   -    Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất ³  hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. Như vây, trường hợp này người sử dụng đất vẫn có thể thực hiện quyền chuyển nhượng đất cho đến khi có quyết định thu hồi hoặc chuyển đổi mục đích sử dụng đất theo kế hoạch đề ra. 

Lưu ý về điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất ⁴:
   -    Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và Khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013.
   -    Đất không có tranh chấp;
   -    Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
   -    Trong thời hạn sử dụng đất.

Câu 3: Đất quy hoạch có được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (GCN) không?

 

 

Theo Khoản 6 Điều 19 NĐ 43/2014/NĐ-CP và Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013, sẽ có các trường hợp như sau:
1.    Trường hợp đất nằm trong quy hoạch nhưng chưa có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và thực hiện các quyền của người sử dụng đất bao gồm việc thực hiện các thủ tục đăng ký cấp GCN.
2.    Trường hợp đất nằm trong quy hoạch đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền thì người sử dụng đất sẽ không thực hiện được thủ tục đăng ký cấp GCN.

Câu hỏi 4: Có được xây nhà trên đất quy hoạch?

 

 

Theo Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:
   -    Trường hợp quy hoạch sử dụng đất ² đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật. 
   -    Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật. 

Ngoài ra, theo Khoản 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 quy định:
   -    Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
   -    Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.

Như vậy, theo Khoản 2, 3 Điều 49 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất cần xác định diện tích đất trên đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm chưa. Nếu đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất không được xây dựng mới nhà, nhưng được cải tạo, sửa chữa nếu có nhu cầu nhưng phải được phép của cơ quan có thẩm quyền theo quy định. Tuy nhiên, nếu quá 3 năm mà chưa triển khai và cũng không tiến hành điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh nhưng không công bố về việc điều chỉnh đó thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền xây dựng nhà ở, công trình; khi đó có thể làm hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng ⁵ theo quy định.

 

 

Câu hỏi 5: Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quy hoạch treo không?

Nếu sau 3 năm mà Cơ quan Nhà nước có thẩm quyền chưa công bố việc xóa quy hoạch treo cho khu đất, thì người sử dụng đất hoàn toàn có quyền làm đơn khiếu nại gửi trực tiếp tại Cơ quan nhà nước có thẩm quyền trước đây đã phê duyệt quy hoạch đó. Sau khi khiếu nại, nhưng không được phản hồi thì người sử dụng đất không bị hạn chế quyền theo quy định tại Điều 49 Luật Đất đai năm 2013. Nghĩa là, người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng quyền và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.

Bài viết trên là lời giải đáp chi tiết cho các thắc mắc thường gặp liên quan đến các quyền của người sở hữu, sử dụng đất trong khu quy hoạch. Hy vọng những thông tin này có thể giúp bạn có được chọn lựa và quyết định phù hợp với thửa đất của mình.

Chú thích
(1)    Đất quy hoạch là đất nằm trong kế hoạch sử dụng của địa phương, phân theo từng mục đích sử dụng và được chia theo từng kỳ trong một khoảng thời gian nhất định.
(2)    Quy hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội, quốc phòng, an ninh, bảo vệ môi trường và thích ứng biến đổi khí hậu trên cơ sở tiềm năng đất đai và nhu cầu sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực đối với từng vùng kinh tế - xã hội và đơn vị hành chính trong một khoảng thời gian xác định. (Theo Khoản 2 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
(3)    Kế hoạch sử dụng đất là việc phân chia quy hoạch sử dụng đất theo thời gian để thực hiện trong kỳ quy hoạch sử dụng đất. (Theo Khoản 3 Điều 3 Luật Đất đai 2013)
(4)    Điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Căn cứ theo thông tin tại Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013.
(5)    Hồ sơ đề nghị cấp giấy phép xây dựng: Căn cứ theo thông tin tại Điều 93 Luật Xây dựng 2014

Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.

D.T