Khi đã tích lũy đủ tiền, bạn có ý định tìm một nơi an cư. Tuy nhiên, lúc này cũng sẽ có vô vàn câu hỏi được đặt ra: Nên mua nhà phố hay nhà chung cư? Có nên mua nhà chung cư cũ đã qua sử dung không? Làm sao biết chủ đầu tư đó đáng tin cậy?... Phần 1 bài viết dưới đây sẽ giúp bạn có lời giải đáp.

Mục lục bài viết
Nhóm 1: Cách thức lựa chọn căn hộ chung cư
•   Câu hỏi 1: Nên mua nhà phố hay căn hộ chung cư?
•   Câu hỏi 2: Có nên mua chung cư đã qua sử dụng?
•   Câu hỏi 3: Làm sao biết Chủ đầu tư dự án có đáng tin cậy? 
•   Câu hỏi 4: Mật độ xây dựng chung cư ảnh hưởng như thế nào đến chất lượng sống và giá trị căn hộ?
•   Câu hỏi 5: Nên mua gói thô hay gói hoàn thiện nội thất?
Nhóm 2: Tài chính khi mua căn hộ chung cư
•   Câu hỏi 6: Nên mua căn hộ chung cư giai đoạn nào thì tiết kiệm chi phí nhất?
•   Câu hỏi 7: Để mua căn hộ chung cư thì vay ngân hàng bao nhiêu là phù hợp?
Nhóm 3: Các vấn đề liên quan đến thanh toán, hồ sơ pháp lý khi mua căn hộ chung cư
•   Câu hỏi 8: Tại sao phải quan tâm đến tiến độ xây dựng của dự án? 
•   Câu hỏi 9: Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì?
•   Câu hỏi 10: Mua chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm, khi hết thời hạn chủ sở hữu có mất nhà hay không?

Nhóm 1: Cách thức lựa chọn căn hộ chung cư;

 

Câu hỏi 1: Nên mua nhà phố hay căn hộ chung cư?
Nếu bạn muốn một chỗ ở được thiết kế, quy hoạch bài bản nhưng giá không quá cao, thậm chí có thể thanh toán thành nhiều đợt, các tiện ích, dịch vụ đa dạng chỉ trong “vài bước chân”; một môi trường sống văn minh, trật tự, an toàn, an ninh căn hộ chung cư sẽ là sự lựa chọn phù hợp cho bạn. 
Nếu bạn yêu thích sự riêng tư, độc lập; không bị hạn chế về quyền sở hữu, sử dụng; và ưu tiên về việc nhà sẽ tăng giá nhanh hơn trong tương lai thì nhà phố sẽ thích hợp hơn. 

Câu hỏi 2: Có nên mua chung cư đã qua sử dụng?
Không phải ai cũng có điều kiện mua nhà chung cư mới. Vì vậy, nếu chọn mua chung cư đã qua sử dụng, bạn sẽ được mua với mức giá vừa túi; nhà có sẵn, ở ngay; pháp lý rõ ràng. Tuy nhiên, bên cạnh đó thì chung cư đã qua sử dụng có thể gặp phải vấn đề tuổi thọ thấp, chất lượng giảm; tiện ích không đầy đủ; hệ thống vận hành chung cư còn nhiều bấp cập. Do đó, nếu chọn mua căn hộ đã qua sử dụng, bạn cần cân nhắc điểm được và mất của các loại căn hộ này ở từng dự án cụ thể sao cho phù hợp với với nhu cầu, ngân sách của bản thân như thế nào trước khi quyết định.

Câu hỏi 3: Làm sao biết Chủ đầu tư dự án có đáng tin cậy? 
Hiện nay chưa có quy chuẩn hay hệ thống xếp loại nào dành riêng cho việc đánh giá chủ đầu tư. Tuy nhiên, một chủ đầu tư đáng tin cậy sẽ đảm bảo chất lượng hoàn thiện dự án, tính pháp lý, tiến độ xây dựng và nhà phát triển dự án mà họ hợp tác (nếu có) là đơn vị có nhiều kinh nghiệm triển khai và tiềm lực tài chính để hiện thực hóa các ý tưởng trên giấy thành sản phẩm thực tế. 
Để đánh giá uy tín một chủ đầu tư, bạn nên xem xét: 
   •   Giá trị thương hiệu của Chủ đầu tư nên thuộc ít nhất trong top 10 tại Việt Nam.
   •   Các đánh giá, khen ngợi của khách hàng đã từng mua dự án trước đây của Chủ đầu tư về tiến độ, chất lượng, dịch vụ hậu mãi, vận hành nhà chung cư...
   •   Bảo lãnh của ngân hàng cho dự án và quyền lợi người mua nhà.
   •   Sự minh bạch, sẵn sàng cung cấp thông tin và tính xác thực hồ sơ pháp lý dự án.

Câu hỏi 4: Mật độ xây dựng chung cư ảnh hưởng như thế nào đến chất lượng sống và giá trị căn hộ?
Khi đánh giá một dự án, mật độ xây dựng cũng là một trong những yếu tố mà người mua nhà cần quan tâm. Mật độ xây dựng quá cao với quá nhiều khối bê-tông dày đặc không gian sống, bạn sẽ cảm thấy ngột ngạt, không có gió lùa vào và thiếu oxi để hít thở.
Hiện nay, mật độ xây dựng thấp là một trong những tiêu chí hàng đầu để lựa chọn một chốn an cư. Khi mật độ xây dựng thấp, không gian sống sẽ có nhiều khoảng trống dành cho cây xanh, mặt nước và các tiện ích sinh hoạt cộng đồng như khu vui chơi, bể bơi, lối đi bộ… Vì thế, nếu dự án càng có nhiều không gian để “thở”, tầm nhìn căn hộ càng đẹp; môi trường sống càng trong lành, thoáng đãng; bán và cho thuê cũng được giá hơn. 

Câu hỏi 5: Nên mua gói thô hay gói hoàn thiện nội thất?
Căn hộ thô sẽ có mức giá bán rẻ hơn và được toàn quyền thiết kế theo gu thẩm mỹ riêng. Nếu tài chính có hạn nhưng có năng khiếu, kinh nghiệm về thiết kế, xây dựng, chọn lựa nội thất và muốn hoàn thiện căn hộ mang dấu ấn phong cách của riêng bạn cũng như tự mình kiểm soát chất lượng mọi thứ, căn hộ thô sẽ là một lựa chọn phù hợp với bạn. 
Với căn hộ hoàn thiện nội thất, bạn gần như đã có sẵn nhà để ở ngay và không bị phát sinh chi phí, mất thời gian cho việc mua sắm vật tư, giám sát thi công, hoàn thiện xây dựng thêm. Tuy nhiên, mức giá bán sẽ cao hơn căn hộ thô.

Nhóm 2: Tài chính khi mua căn hộ chung cư

Câu hỏi 6: Nên mua căn hộ chung cư giai đoạn nào thì tiết kiệm chi phí nhất?
Để tiết kiệm chi phí nhất, bạn nên mua vào giai đoạn mở bán đầu tiên, đó là khi dự án mới bắt đầu khởi công xây dựng. Đây là giai đoạn chung cư đã hình thành phần móng, đủ điều kiện ký Hợp đồng mua bán và được công bố rộng rãi ra thị trường. Ở giai đoạn này, chủ đầu tư thường đưa ra nhiều chương trình chiết khấu và khuyến mãi tốt cho khách hàng. Ví dụ như giảm giá trực tiếp vào căn hộ có thể lên đến 5%, tặng gói nội thất/ vàng/ voucher nghỉ dưỡng, ưu đãi về ân hạn nợ và lãi gốc từ ngân hàng liên kết. Do đó, giai đoạn này là thời điểm mua được căn hộ với giá mềm nhất và bạn cũng có nhiều thời gian để chuẩn bị tài chính. 
Ngoài ra, Nhà đầu tư cũng dễ dàng đạt lợi nhuận cao nhất nếu mua vào giai đoạn này và có nhiều cơ hội lựa chọn được vị trí đẹp để dễ dàng bán lại về sau.
Tuy nhiên, bạn cần lưu ý rằng giai đoạn này cũng là giai đoạn người mua có thể phải chịu nhiều rủi ro hơn vì pháp lý dự án, thiết kế căn hộ có thể thay đổi và các tiện ích có thể không được như mong đợi ban đầu.

Câu hỏi 7: Để mua căn hộ chung cư thì vay ngân hàng bao nhiêu là phù hợp?
Về lý thuyết, các ngân hàng có thể cho vay đến 70-80% giá trị bất động sản. Tuy nhiên, theo các chuyên gia tài chính, “tỷ lệ vàng” khi đi vay là khoảng 30-40% giá trị bất động sản. Nhờ đó, bạn có thể kiểm soát được khả năng chi trả khi có sự biến động về lãi suất và tránh được áp lực thanh toán hàng tháng quá lớn hay nguy cơ vỡ nợ, bị siết tài sản và làm xấu lịch sử tín dụng của bạn.

Nhóm 3: Các vấn đề liên quan đến thanh toán, hồ sơ pháp lý khi mua căn hộ chung cư

Câu hỏi 8: Tại sao phải quan tâm đến tiến độ xây dựng của dự án? 
Thông thường, đối với nhà ở hình thành trong tương lai, bạn sẽ nộp tiền thành nhiều đợt và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán này.
-   Lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng.
-   Các lần thanh toán tiếp theo tùy vào thỏa thuận hai bên và tiến độ xây dựng nhưng không quá 70% trước khi bàn giao căn hộ và 95% trước khi có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất (Giấy chứng nhận).
-   5% còn lại thanh toán khi chủ đầu tư bàn giao giấy chứng nhận cho người mua.
Vì vậy, bạn cần nắm rõ tiến độ xây dựng, thời gian bàn giao nhà để có kế hoạch chi trả tiền theo tiến độ đúng hạn, tránh gặp rắc rối trong việc xoay sở tiền khi tới đợt thanh toán, hoặc bị phạt nộp chậm, thậm chí bị hủy hợp đồng mua bán nếu thanh toán không đúng hạn.

Câu hỏi 9: Hồ sơ pháp lý dự án bao gồm những gì?
Một dự án đất nền bao gồm rất nhiều giấy tờ. Tùy vào giai đoạn mua căn hộ mà sẽ có những giấy tờ pháp lý dự án cần kiểm tra như sau: 
-   Giai đoạn mở bán: 
   •   Giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh có ngành nghề bất động sản;
   •   Công văn giao đất của UBND thành phố/ tỉnh sở tại;
   •   Quyết định cho phép triển khai dự án của UBND thành phố/ tỉnh sở tại.
   •   Giấy phép xây dựng dự án; 
   •   Quy hoạch chi tiết 1/500; 
   •   Chứng thư bảo lãnh của ngân hàng; 
   •   Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc quyền thuê đất của chủ đầu tư;
   •   Hồ sơ xác nhận các nghĩa vụ về đất như về kinh phí sử dụng đất, thuế đất đã được hoàn thành.
-   Giai đoạn ký Hợp đồng mua bán: Biên bản nghiệm thu phần móng.
-   Giai đoạn bàn giao: Nghiệm thu công trình, Nghiệm thu Phòng cháy chữa cháy.
-   Giai đoạn sau bàn giao: Sổ hồng căn hộ sau 02 tháng bàn giao (Theo Luật kinh doanh bất động sản 2014 quy định).

Câu 10: Mua chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm, khi hết thời hạn chủ sở hữu có mất nhà hay không?
Đối với thời hạn sử dụng chung cư, pháp luật không phân biệt chung cư có thời hạn sử dụng đất 50 năm hay chung cư sử dụng lâu dài. Căn cứ theo Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng theo quy định của pháp luật về xây dựng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì Cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư này để xử lý theo quy định sau:

Trường hợp 1: Được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

Trường hợp 2: Không được tiếp tục sử dụng
Trường hợp nhà chung cư bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không còn bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải ban hành kết luận kiểm định chất lượng và báo cáo UBND cấp tỉnh để thông báo bằng văn bản cho chủ sở hữu nhà ở.
Lúc này, chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư mới hoặc bàn giao cho cơ quan có thẩm quyền để phá dỡ và xây dựng công trình khác theo quy định.
Về phương án bố trí nhà ở tái định cư, căn cứ theo Khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở năm 2014, người có nhà chung cư bị phá dỡ thì sẽ được xem xét hỗ trợ theo quy định của pháp luật về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư. Đối với quyền sử dụng đất có nhà chung cư thì các chủ sở hữu chung cư được tiếp tục thực hiện quyền sử dụng đất nếu chung cư bị phá dỡ để xây dựng lại.

Mời bạn xem tiếp Phần 2 tại đây!

Những nội dung trong bài chia sẻ này chỉ nhằm cung cấp thông tin mang tính tham khảo về các vấn đề đang được quan tâm mà không nhằm mục đích cung cấp tư vấn về pháp luật và các dịch vụ chuyên môn khác. Kết quả và ảnh hưởng của việc áp dụng các nội dung chia sẻ có thể khác nhau rất lớn trong những tình huống cụ thể. Do đó, chúng tôi khuyến cáo anh chị không sử dụng những nội dung này để thay thế cho nội dung chuyên môn từ các chuyên gia tư vấn. 

D.T