Khi nhu cầu về nhà ở ngày càng tăng cao, nhiều gia đình lựa chọn căn hộ chung cư như một giải pháp về chi phí và tiện ích mang lại. Tuy nhiên, chọn mua một căn hộ đúng ý không phải chuyện dễ dàng, nhất là với những người lần đầu mua căn hộ chung cư và đang có vô vàn thắc mắc. Tiếp nối phần 1, mời các bạn tiếp tục tìm hiểu thêm 10 câu hỏi dưới đây xoay quanh 3 nhóm thông tin: Vị trí căn hộ chung cư; Tiện ích & chất lượng căn hộ; Các vấn đề về an ninh, an toàn và quản lý, vận hành chung cư để có thêm kiến thức trước khi mua căn hộ.

Mục lục bài viết
Nhóm 4: Vị trí căn hộ chung cư
Câu 11: Nên chọn căn hộ chung cư có vị trí như thế nào?
Câu 12: Thế nào là căn hộ có vị trí đẹp?
Câu 13: Chọn tầng chung cư có cần quan tâm đến phong thủy không?
Nhóm 5: Tiện ích & chất lượng căn hộ
Câu hỏi 14: Các nội thất cơ bản được bàn giao gồm những gì?
Câu hỏi 15: Tiện ích nội ngoại khu chung cư gồm những gì?
Nhóm 6: Các vấn đề về an ninh, an toàn và quản lý, vận hành chung cư
Câu hỏi 16: Phí quản lý căn hộ chung cư bao gồm những gì? Cách tính ra sao?
Câu hỏi 17: Hệ thống thiết bị an toàn, an ninh cho toà nhà gồm những gì?
Câu hỏi 18: Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), thoát hiểm được bố trí như thế nào?
Câu hỏi 19: Đơn vị nào sẽ quản lý dự án sau khi đã bàn giao căn hộ?
Câu hỏi 20: Chung cư hết niên hạn sử dụng, cư dân có những quyền lợi gì?

Nhóm 4: Vị trí căn hộ chung cư

Câu hỏi 11: Nên chọn căn hộ chung cư có vị trí như thế nào?
Vị trí của dự án chung cư quyết định phần lớn phong thủy của ngôi nhà, môi trường sống và vấn đề đi lại của con người. Do đó, bạn nên chọn dự án, bạn cần lưu ý: 
-    Phong thủy chung cư: Có tầm nhìn tốt như hướng tốt, đón gió mát, tránh nắng gắt, có khoảng lùi tương xứng với đường giao thông để giảm xung sát bên ngoài xâm nhập vào không gian căn hộ.
-    Môi trường sống: Thuộc khu vực có nhiều tiện ích; mật độ dân cư vừa phải; ưu tiên dự án ở gần sông, ao hồ, gần biển; không khí trong lành, thoáng đãng. Tránh những khu có hệ thống rác thải, nhà máy xí nghiệp, nghĩa trang...
-    Vấn đề đi lại: Đường sá thông thoáng, giao thông thuận tiện; gần nơi học tập, làm việc; không bị ngập. 

Câu hỏi 12: Thế nào là căn hộ có vị trí đẹp?
Để lựa chọn căn hộ có vị trí đẹp, trước tiên bạn sẽ chọn block (tòa nhà) muốn mua, sau đó chọn tầng và số căn hộ. 
-    Block (tòa nhà): Nếu bạn không chọn căn hộ theo cung mệnh thì có thể chọn những block thuộc hướng Nam và Đông Nam vì đây là hướng tốt, đón nắng dịu và gió mát hoặc chọn block có view theo sở thích như hướng thành phố, hướng sông, hướng công viên, hướng hồ bơi. Không nên chọn tòa nhà có hướng đối diện với tòa nhà khác. 
-    Tầng: Việc chọn ở chung cư tầng mấy sẽ phù thuộc vào nhu cầu của gia đình. Nếu gia đình có người lớn tuổi, có vấn đề về sức khỏe, đi lại không thuận tiện, tránh được thang máy hư hỏng hoặc các sự cố ngoài ý muốn thì nên chọn tầng chung cư thấp. Nếu muốn có tầm nhìn (view) đẹp và tránh được khói bụi, tiếng ồn; không bị che khuất ánh sáng từ các tòa chung cư lân cận thì bạn nên chọn tầng cao. Tuy nhiên, căn hộ càng cao thì không khí càng loãng, không tốt cho sức khỏe mà giá lại càng đắt. Do đó, bạn nên chọn các căn hộ tầng trung vì vừa đáp ứng tương đối các nhu cầu sinh hoạt của cả căn hộ tầng thấp, vừa có mức giá hợp lý. 
-    Căn hộ: Ưu tiên căn góc có nhiều mặt thoáng, tránh chọn căn hộ có cửa đối diện với 1 căn hộ khác hoặc có hành lang dài/ góc nhọn hướng thẳng vào căn hộ hoặc gần thang máy hoặc bị khuất trong góc tối hoặc gần nơi tập trung rác… 

Câu hỏi 13: Chọn tầng chung cư có cần quan tâm đến phong thủy không?
Tất cả sự vật trên thế giới đều mang thuộc tính âm dương ngũ hành. Do đó, nếu hợp phong thủy sẽ mang lại những điều may mắn, thuận lợi và ngược lại. Việc chọn tầng chung cư hợp mệnh, hợp tuổi gia chủ sẽ giúp bạn gặp nhiều may mắn, thuận lợi cả về sức khỏe, công danh và tiền tài. Có nhiều cách để chọn số tầng chung cư như: theo âm dương, theo ngũ hành, sự kết hợp giữa mối quan hệ địa chi và ngũ hành, theo quy luật tương sinh tương khắc. Trong đó, cách phổ biến nhất là chọn số tầng theo ngũ hành. Ví dụ như hình/ bảng bên dưới.

 

Nhóm 5: Tiện ích & chất lượng căn hộ

Câu hỏi 14: Các nội thất cơ bản được bàn giao gồm những gì?
Đối với căn hộ hoàn thiện nội thất cơ bản, thường hoàn thiện, trang bị và bàn giao các hạng mục sau:
-    Sàn: Được lát gạch, ốp gỗ.
-    Tường: Được sơn nước.
-    Trần: Được hoàn thiện thạch cao;
-    Nhà vệ sinh: Được lắp đặt các thiết bị cơ bản như gương soi, bồn rửa mặt, bồn cầu, vòi sen.
-    Nhà bếp: Được lắp các thiết bị cơ bản như kệ tủ bếp, bồn rửa, bếp nấu.
-    Phòng ngủ: Được lắp tủ quần áo.
-    Hệ thống cửa: Cửa ra vào, cửa phòng có khóa và cửa sổ đã được hoàn thiện sơn bề mặt.
-    Hệ thống đèn chiếu sáng: Được lắp đầy đủ những đèn chức năng cơ bản.

Câu hỏi 15: Tiện ích nội ngoại khu chung cư gồm những gì?
Tiện ích nội khu là những tiện ích nằm trong khuôn viên của chung cư như: hầm/ nhà giữ xe, dịch vụ bảo vệ, dịch vụ vệ sinh công cộng, công viên, khu vui chơi trẻ em, hồ bơi, phòng gym, siêu thị…
Tiện ích ngoại khu là những tiện ích, dịch vụ, cơ sở vật chất nằm ngoài khuôn viên chung cư nhưng không nên quá 1km. Các tiện ích này mang lại sự tiện lợi, đáp ứng đầy đủ cho nhu cầu của các cư dân, bao gồm các tiện ích như: Cơ quan hành chính, trường học, bệnh viên, chợ, rạp chiếu phim, phố ẩm thực… 

Nhóm 6: Các vấn đề về an ninh, an toàn và quản lý, vận hành chung cư

Câu hỏi 16: Phí quản lý căn hộ chung cư bao gồm những gì? Cách tính ra sao?
Thông thường có 3 khoản phí chung cư mà bạn cần lưu ý là phí quản lý vận hành nhà chung cư, phí bảo trì, các loại phí dịch vụ khác do cư dân sử dụng các tiện ích.
-    Phí quản lý vận hành nhà chung cư là khoản phí để phục vụ cho hoạt động quản lý, vận hành tòa nhà chung cư. Đây là khoản chi phí mà cư dân phải đóng định kỳ (theo tháng, quý, năm) để Ban quản trị tòa nhà chi trả cho các hoạt động vận hành nhà chung cư. Các hoạt động quản lý vận hành nhà chung cư được quy định tại Điều 10 Thông tư số 02/2016/TT-BXD như sau:
   a) Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư;
   b) Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường;
   c) Các công việc khác có liên quan.

-    Phí bảo trì là khoản phí dùng để phục vụ cho công tác bảo trì phần sở hữu chung theo quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư. Khoản chi phí này cố định, được xác định bằng 2% giá trị căn hộ (chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng). Trong trường hợp phí bảo trì đã hết hoặc không đủ để bảo trì phần sở hữu chung thì các chủ sở hữu căn hộ có trách nhiệm đóng góp thêm một khoản tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng. Các hoạt động bảo trì chung cư căn cứ theo Điều 6 Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư:
Bảo trì nhà chung cư bao gồm việc duy tu bảo dưỡng, sửa chữa nhỏ, sửa chữa vừa và sửa chữa lớn nhà chung cư nhằm duy trì chất lượng của nhà chung cư. Việc bảo trì được thực hiện theo quy định tại Thông tư số 08/2006/TT-BXD ngày 24/11/2006 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng hướng dẫn công tác bảo trì công trình xây dựng.

-    Các loại phí dịch vụ khác do việc sử dụng các tiện ích như khí đốt, điện, nước, điện thoại, truyền hình cáp, hồ bơi, phòng gym... thì cư dân sẽ thanh toán cho nhà cung cấp dịch vụ, hoặc cho Ban quản trị chung cư theo định kỳ hằng tháng.

Câu hỏi 17: Hệ thống thiết bị an toàn, an ninh cho toà nhà gồm những gì?
Hiện nay, nhiều chủ đầu tư chi khá mạnh tay cho yếu tố an toàn, an ninh cho các dự án nhà chung cư để thu hút được khách hàng. Một tòa nhà cần đảm bảo các thiết bị an toàn, an ninh cơ bản như sau: 
-    Hệ thống kiểm soát bãi đỗ xe như thiết bị đọc thẻ từ, barie tự động, camera tự động chụp ảnh biển số xe… giúp kiểm soát xe chính xác và hiệu quả hơn.
-    Hệ thống giám sát an ninh khu vực cửa ra vào như kiểm tra bằng vân tay, thẻ thông minh hoặc mật khẩu... nhằm đảm bảo an toàn cho tài sản và cư dân.
-    Hệ thống kiểm soát ra vào thang máy để ban quản lý dễ dàng kiểm tra, xử lý những vấn đề bất hợp pháp xảy ra trong tòa nhà.
-    Hệ thống báo động, báo cháy gồm các thiết bị báo cháy, chuông báo, phần mềm giám sát… được lắp đặt dọc theo hành lang các tầng của căn hộ và tại các khu sinh hoạt chung…
-    Hệ thống giám sát camera giúp ban quản lý kiểm soát chặt chẽ an ninh toàn bộ tòa nhà để nhanh chóng phát hiện sự cố nếu có.
-    Hệ thống giám sát ra vào tầng hầm để tránh lượng khách di chuyển nhầm, đi lạc, khó kiểm soát và giúp phân tầng khách vãng lai và cư dân.
-    Hệ thống quản lý khách nhằm kiểm soát người ra vào chung cư, tránh trường hợp mất cắp hoặc kẻ gian trà trộn.

Câu hỏi 18: Hệ thống phòng cháy chữa cháy (PCCC), thoát hiểm được bố trí như thế nào?
Hệ thống PCCC, thoát hiểm là một trong những yếu tố quan trọng để đánh giá chất lượng sống của chung cư, sự an toàn, an ninh của chung cư đối với cư dân. 
Bạn cần nắm rõ hệ thống PCCC và hệ thống thoát hiểm của chung cư:
-    Hệ thống PCCC: Hệ thống báo cháy, hệ thống phát thanh công cộng, máy phát điện dự phòng, hệ thống chữa cháy bao gồm hệ thống chữa cháy tự động, hệ thống chữa cháy vách tường, hệ thống chữa cháy bằng bọt, hệ thống tường nước ngăn cháy… phải đảm bảo các yêu cầu về phát hiện cháy nhanh, chuyển tín hiệu rõ ràng và đảm bảo độ tin cậy. 
-    Hệ thống thoát hiểm: Đảm bảo cho việc di chuyển của cư dân ở các tầng căn hộ khi xảy ra sự cố. Buồng thang thoát hiểm cũng thường có 2 lớp cửa và 2 ngăn tách biệt nhau giữa tầng hầm và các tầng trên để tránh khói tràn vào khi xảy ra cháy. Ưu tiên các tòa nhà có ít nhất 2 thang bộ thoát hiểm/ block căn hộ và căn hộ có vị trí gần thang thoát hiểm.

Câu hỏi 19: Đơn vị nào sẽ quản lý dự án sau khi đã bàn giao căn hộ?
Sau khi bàn giao căn hộ, chung cư được quản lý chủ yếu theo 02 mô hình: Một là, chủ đầu tư tự quản lý chung cư; Hai là, cư dân thành lập ban quản trị nhà chung cư rồi tự quản lý hoặc thuê một đơn vị quản lý bên ngoài.
-    Nếu chưa có Ban quản trị nhà chung cư thì Chủ đầu tư sẽ chịu trách nhiệm quản lý vận hành nhà chung cư.
-    Nếu đã thành lập được Ban quản trị nhà chung cư thì Ban quản trị nhà chung cư sẽ thay mặt Chủ đầu tư làm việc trực tiếp với cư dân, tham gia vào tất cả các hoạt động, vấn đề liên quan tới tổ chức, quản lý, vận hành của tòa nhà chung cư đó. 

Tuy nhiên, việc chủ đầu tư quản lý hoặc Ban quản trị (do cư dân thành lập) tự quản đều có thể xảy ra các bất cập, xung đột, tranh chấp trong việc thống nhất, minh bạch giữa chi phí quản lý, bảo trì tòa nhà; cũng như cân bằng lợi ích giữa chủ đầu tư và cư dân, giữa cư dân và cư dân sống trong tòa nhà... Do đó, việc thành lập Bản quản trị nhà chung cư phối hợp với đơn vị thứ 3 bên ngoài là tối ưu nhất.

Câu 20: Chung cư hết niên hạn sử dụng, cư dân có những quyền lợi gì?
Theo Khoản 2 Điều 99 Luật Nhà ở 2014, khi nhà chung cư hết niên hạn sử dụng hoặc bị hư hỏng nặng, có nguy cơ sập đổ, không bảo đảm an toàn cho người sử dụng thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải tổ chức kiểm định chất lượng công trình nhà chung cư để xử lý. 
Nếu nhà chung cư còn bảo đảm chất lượng và an toàn cho người sử dụng thì chủ sở hữu được tiếp tục sử dụng theo thời hạn ghi trong kết luận kiểm định.

Niên hạn sử dụng chung cư được quy định cụ thể như sau:
- Công trình cấp 1 (nhà chung cư có trên 20 tầng) và công trình đặc biệt: trên 100 năm.
- Công trình cấp 2 (nhà chung cư có từ 8 đến 20 tầng): từ 50 năm đến 100 năm.
- Công trình cấp 3 (nhà chung cư có từ 2 đến 7 tầng): từ 20 năm đến dưới 50 năm.
- Công trình cấp 4 (1 tầng kết cấu đơn giản): dưới 20 năm.

Nếu nhà chung cư thuộc diện phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại thì chủ sở hữu được: 
-    Bố trí tái định cư (căn cứ theo Khoản 1 Điều 116 Luật Nhà ở 2014).
-    Mua, thuê, thuê mua nhà ở thương mại, nhà ở xã hội hoặc được thanh toán tiền (căn cứ theo Điều 36 Luật Nhà ở 2014).
-    Sử dụng đất chung (căn cứ theo Điểm a Khoản 3 Điều 49 Nghị định 43/2014/NĐ-CP).
-    Lo chỗ ở tạm thời hoặc thanh toán tiền để tự lo chỗ ở (căn cứ theo Khoản 3 Điều 116 Luật Nhà ở 2014).

Sở hữu cho mình một căn nhà sau nhiều năm tích cóp là điều mơ ước của rất nhiều người. Vì thế, hãy ghi nhớ các câu hỏi Topenland gợi ý cho bạn trong Phần 1 & 2 để chọn mua được căn hộ chung cư ưng ý cho bản thân nhé!

Những nội dung trong bài chia sẻ này chỉ nhằm cung cấp thông tin mang tính tham khảo về các vấn đề đang được quan tâm mà không nhằm mục đích cung cấp tư vấn về pháp luật và các dịch vụ chuyên môn khác. Kết quả và ảnh hưởng của việc áp dụng các nội dung chia sẻ có thể khác nhau rất lớn trong những tình huống cụ thể. Do đó, chúng tôi khuyến cáo anh chị không sử dụng những nội dung này để thay thế cho nội dung chuyên môn từ các chuyên gia tư vấn. 

D.T