Công chứng là một bước quan trọng trong quá trình thực hiện giao dịch mua bán nhà đất. Việc không hiểu rõ những quy định liên quan đến hoạt động này khiến nhiều người cảm thấy lúng túng và lo lắng khi cần hoàn thành giao dịch mua bán nhà đất của chính mình. Trong phần 1 sau đây sẽ giúp bạn có thể trả lời các thắc mắc phổ biến khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, bao gồm:
Câu hỏi 1: Công chứng là gì?
Câu hỏi 2: Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?
Câu hỏi 3: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất ở đâu?
Câu hỏi 4: Để thực hiện công chứng, bên bán và bên mua cần chuẩn bị những giấy tờ gì?
Câu hỏi 5: Nếu bị phát hiện có dấu vết tẩy xóa, sử dụng GCN giả khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán thì người bán sẽ bị xử lý như thế nào?

Câu hỏi 1: Công chứng là gì?

Theo khoản 1 Điều 2 Luật công chứng 2014, công chứng là việc công chứng viên của một tổ chức hành nghề công chứng chứng nhận tính xác thực, hợp pháp của hợp đồng, giao dịch dân sự khác bằng văn bản (sau đây gọi là hợp đồng, giao dịch), tính chính xác, hợp pháp, không trái đạo đức xã hội của bản dịch giấy tờ, văn bản từ tiếng Việt sang tiếng nước ngoài hoặc từ tiếng nước ngoài sang tiếng Việt (sau đây gọi là bản dịch) mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng.

Câu hỏi 2: Hợp đồng mua bán nhà đất có bắt buộc phải công chứng không?

Căn cứ theo Luật Đất đai năm 2013, Luật Kinh doanh Bất động sản 2014 và Luật Nhà ở 2014, hợp đồng mua bán nhà đất sẽ bắt buộc phải công chứng nếu rơi vào các trường hợp sau đây:
  - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
  - Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất giữa tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
  - Hợp đồng mua bán nhà ở thương mại giữa tổ chức (không có chức năng kinh doanh BĐS) với hộ gia đình, cá nhân.
  - Hợp đồng chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại. 

Câu hỏi 3: Thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất ở đâu?

Điều 42 Luật Công chứng 2014 quy định, công chứng viên của tổ chức hành nghề công chứng (Phòng công chứng thuộc nhà nước hoặc văn phòng công chứng thuộc tư nhân) chỉ được công chứng hợp đồng, giao dịch về bất động sản trong phạm vi tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương nơi tổ chức hành nghề công chứng đặt trụ sở, trừ trường hợp công chứng di chúc, văn bản từ chối nhận di sản là bất động sản và văn bản ủy quyền liên quan đến việc thực hiện các quyền đối với bất động sản. 

Câu hỏi 4: Để thực hiện công chứng, bên bán và bên mua cần chuẩn bị những giấy tờ gì?

Thông thường, bên bán và bên mua sẽ thực hiện giao kết sơ bộ những nội dung chính thông qua hợp đồng đặt cọc, sau đó ra phòng công chứng và sử dụng mẫu hợp đồng mua bán do đơn vị này cung cấp. Khi đó, căn cứ theo Điều 40 và Điều 41 Luật Công chứng 2014, các bên cần chuẩn bị bộ hồ sơ gồm các giấy tờ sau:
  - Phiếu yêu cầu công chứng.
  - Bản sao giấy tờ tùy thân của người yêu cầu công chứng.
  - Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
  - Bản sao giấy tờ khác có liên quan theo quy định pháp luật (ví dụ: giấy xác nhận độc thân/ giấy đăng ký kết hôn; giấy/ hợp đồng ủy quyền; sổ hộ khẩu; ...).

Câu hỏi 5: Nếu bị phát hiện có dấu vết tẩy xóa, sử dụng GCN giả khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán thì người bán sẽ bị xử lý như thế nào?

Căn cứ theo Điều 35 Nghị định 91/2019/NĐ-CP, đối tượng thực hiện hành vi sẽ bị xử lý như sau:
(i) Phạt tiền từ 1.000.000 đồng đến 3.000.000 đồng: Đối với trường hợp tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất.
(ii) Phạt tiền từ 4.000.000 đồng đến 10.000.000 đồng: Đối với trường hợp khai báo không trung thực việc sử dụng đất hoặc tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung giấy tờ, chứng từ trong việc sử dụng đất dẫn đến việc cấp GCN và việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất bị sai lệch mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
(iii) Phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 30.000.000 đồng: Đối với trường hợp sử dụng giấy tờ giả trong thực hiện thủ tục hành chính và các công việc khác liên quan đến đất đai mà chưa đến mức truy cứu trách nhiệm hình sự.
(iv) Hình thức xử phạt bổ sung: Tịch thu các giấy tờ đã bị tẩy xóa, sửa chữa, làm sai lệch nội dung; giấy tờ giả đã sử dụng trong các trường hợp quy định tại mục (i) (ii) (iii) nêu trên.

Thêm vào đó, cá nhân, hộ gia đình, tổ chức vi phạm phải có hành động khắc phục hậu quả như sau:
  - Buộc nộp GCN đã cấp và thực hiện lại thủ tục hành chính về đất đai theo quy định.
  - Hoặc hủy bỏ kết quả thực hiện thủ tục hành chính về đất đai đã thực hiện theo quy định đối với trường hợp tại mục (iii) trên.

Ngoài việc bị phạt bằng tiền thì giao dịch có tẩy xóa hoặc sử dụng GCN giả sẽ bị hủy bỏ (tức giao dịch bị vô hiệu) và GCN giả sẽ bị tịch thu, tiêu hủy.  

Lưu ý: Trên đây là mức phạt tiền áp dụng đối với hành vi vi phạm hành chính do cá nhân thực hiện. Trường hợp hành vi vi phạm hành chính do tổ chức thực hiện thì phạt tiền gấp 2 lần mức phạt tiền quy định đối với cá nhân (khoản 1 Điều 6 Nghị định 91/2019/NĐ-CP).

Tham khảo thêm: 10 câu hỏi thường gặp khi công chứng hợp đồng mua bán nhà đất (phần 2)

Những nội dung này chỉ mang tính tham khảo, không nhằm mục đích cung cấp tư vấn về pháp luật và các dịch vụ chuyên môn khác. Kết quả và ảnh hưởng của việc áp dụng các nội dung chia sẻ có thể khác nhau rất lớn trong những tình huống, thời điểm cụ thể. Do đó, chúng tôi khuyến cáo anh chị không sử dụng những nội dung này để thay thế cho nội dung chuyên môn từ các chuyên gia tư vấn.

D.T