Tiếp nối Phần 1, bài viết sau đây sẽ tiếp tục trả lời các thắc mắc phổ biến khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất, bao gồm:

Câu hỏi 6: Phát hiện GCN là giả hoặc GCN thật nhưng bên bán là giả sau khi hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng, thì tổ chức hành nghề công chức và công chứng viên có trách nhiệm như thế nào nếu công chứng sai?
Câu hỏi 7: Việc Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng có thể được xem là hình thức thay thế cho công chứng được không? 
Câu hỏi 8: Có được lăn tay hoặc cầm tay ký hộ khi công chứng hợp đồng mua bán không?
Câu hỏi 9: Bên bán phải thanh toán bao nhiêu % tiền mua nhà đất có sẵn cho bên mua tại thời điểm công chứng HĐ mua bán?
Câu hỏi 10: Khi công chứng xong hợp đồng mua bán nhà đất có sẵn thì người mua đã thành chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất chưa?

Câu hỏi 6: Phát hiện GCN là giả hoặc GCN thật nhưng bên bán là giả sau khi hợp đồng mua bán nhà đất đã được công chứng, thì tổ chức hành nghề công chức và công chứng viên có trách nhiệm như thế nào nếu công chứng sai?

• Đối với tổ chức hành nghề công chứng: 

Khoản 1 Điều 38 Luật Công chứng năm 2014 có quy định “Tổ chức hành nghề công chứng phải bồi thường thiệt hại cho người yêu cầu công chứng và cá nhân, tổ chức khác do lỗi mà công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên của tổ chức mình gây ra trong quá trình công chứng.” 
   * Như vậy, tổ chức hành nghề công chứng có trách nhiệm bồi thường nếu công chứng viên của tổ chức này mắc lỗi và gây ra thiệt hại cho người yêu cầu công chứng. 

• Đối với công chứng viên:

   - Khoản 2 Điều 38 Luật Công chứng năm 2014 quy định như sau: “Công chứng viên, nhân viên hoặc người phiên dịch là cộng tác viên gây thiệt hại phải hoàn trả lại một khoản tiền cho tổ chức hành nghề công chứng đã chi trả khoản tiền bồi thường cho người bị hại theo quy định của pháp luật; trường hợp không hoàn trả thì tổ chức hành nghề công chứng có quyền yêu cầu Tòa án giải quyết.”
 Như vậy, công chứng viên gây ra lỗi sẽ phải chi trả một khoản tiền bồi thường mà tổ chức hành nghề công chứng đã đứng ra đại diện để chi trả cho người bị hại. Tuy nhiên, theo Bộ Luật hình sự 2015, trường hợp công chứng viên cố ý làm sai khi thực hiện công chứng như là cấu kết với kẻ lừa đảo, biết là giả nhưng làm ngơ cho qua... thì sẽ bị truy cứu trách nhiệm hình sự theo quy định của pháp luật.

Câu hỏi 7: Việc Văn phòng Thừa phát lại lập vi bằng có thể được xem là hình thức thay thế cho công chứng được không? 

Căn cứ khoản 2 Điều 36 Nghị định 08/2020/NĐ-CP quy định về thẩm quyền, phạm vi lập vi bằng và giá trị pháp lý của vi bằng thì vi bằng không thể thay thế cho văn bản công chứng, văn bản chứng thực do vi bằng là văn bản ghi nhận sự kiện, hành vi pháp lý do Thừa phát lại lập theo quy định của pháp luật. Vi bằng không làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên liên quan trong vi bằng, trong khi văn bản được công chứng hoặc chứng thực làm phát sinh quyền, nghĩa vụ của các bên.

Câu hỏi 8: Có được lăn tay hoặc cầm tay ký hộ khi công chứng hợp đồng mua bán không?

Theo Điều 48 Luật Công chứng 2014 quy định, việc điểm chỉ có thể được sử dụng thay thế cho việc ký tên trên hợp đồng mua bán nhà đất (thực hiện trước mặt công chứng viên) trong trường hợp người thực hiện bị khuyết tật hoặc không biết ký. 

Câu hỏi 9: Bên bán phải thanh toán bao nhiêu % tiền mua nhà đất có sẵn cho bên mua tại thời điểm công chứng HĐ mua bán?

 

Theo khoản 1, 2 Điều 440 Bộ luật Dân sự 2015 quy định về nghĩa vụ trả tiền khi giao kết hợp đồng mua bán tài sản như sau:
   1. Bên mua có nghĩa vụ thanh toán tiền theo thời hạn, địa điểm và mức tiền được quy định trong hợp đồng.
   2. Trường hợp các bên chỉ có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản thì thời hạn thanh toán tiền cũng được xác định tương ứng với thời hạn giao tài sản. Nếu các bên không có thỏa thuận về thời hạn giao tài sản và thời hạn thanh toán tiền thì bên mua phải thanh toán tiền tại thời điểm nhận tài sản.
    Như vậy, bên bán thanh toán bao nhiêu phần trăm tiền cho bên mua tại thời điểm công chứng HĐ mua bán nhà đất có sẵn là tùy theo thỏa thuận của các bên.

Câu hỏi 10: Khi công chứng xong hợp đồng mua bán nhà đất có sẵn thì người mua đã thành chủ sở hữu hợp pháp của nhà đất chưa?
 

Sau khi công chứng, hợp đồng mua bán nhà đất mới chỉ được chứng nhận tính xác thực, hợp pháp, chưa ghi nhận quyền sở hữu của bên mua. Theo đó, quyền sở hữu nhà đất của bên mua sẽ phụ thuộc vào hai thời điểm sau đây:
   - Thời điểm chuyển nhượng quyền sử dụng đất: Đây là thời điểm bên mua được xác lập quyền sử dụng đất được chuyển từ bên bán. Căn cứ theo Điều 503 Bộ luật Dân sự 2015 và khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai 2013 quy định thì quyền sử dụng đất của bên mua sẽ được ghi nhận sau khi các bên hoàn thành thủ tục đăng ký biến động đất đai tại Văn phòng đăng ký đất đai cấp quận/ huyện nơi có nhà đất.
   - Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà ở: Đây là thời điểm bên mua được xác lập quyền sở hữu nhà ở được chuyển từ bên bán. Căn cứ theo khoản 1 Điều 12 Luật Nhà ở quy định thì quyền sở hữu nhà ở của bên mua sẽ được ghi nhận tùy thuộc vào thời điểm thanh toán và nhận bàn giao nhà đất do hai bên thỏa thuận. Ví dụ bên mua có thể có quyền được sở hữu nhà ở (nhận bàn giao nhà) ngay cả khi chưa thanh toán hết mua nhà đất.

Nội dung chia sẻ ở trên đã giúp bạn hiểu rõ các quy định liên quan và những việc cần làm khi thực hiện công chứng hợp đồng mua bán nhà đất. Hãy tuân thủ và làm đúng trách nhiệm để việc công chứng suôn sẻ, không bị rắc rối với pháp luật, bạn nhé.

Tham khảo thêm Các câu hỏi thường gặp liên quan tới công chứng khi mua bán nhà đất P1

Tài liệu này mang tính chất tham khảo. Thực tế có thể thay đổi tùy thuộc vào tình huống cụ thể và theo quy định pháp luật tại từng thời điểm.

D.T